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20 enero, 2009 By Editora Dejar un comentario

Hipotecas multidivisas, hipotecas en yens-yenes

¿Cómo funcionan los préstamos o hipotecas multidivisas, ventajas e inconvenientes?
Las hipotecas multidivisa son préstamos hipotecarios que se suscriben en una o varias monedas extranjeras, en principio distintas del euro, aunque también dan la posibilidad de poder cambiarse a la moneda local en un momento determinado. Su principal caracteristica, es que estarán referenciados a la evolución de divisas extranjeras como el yen, el franco suizo, la libra esterlina, etc. Además, su índice de referencia en estos casos no se llama euríbor, sino líbor, que es el índice de referencia que se toma para operaciones entre bancos en el mercado internacional. Es una precio que varía de acuerdo al estado del mercado y dependiendo del plazo del préstamo y de la moneda contratada.
Al igual que el euríbor, el índice líbor se presenta a plazos desde un día, un mes, tres meses, un año… por lo que a la hora de contratar el préstamo deberán indicarnos cuál es concretamente el índice al que está referenciado, para poder seguir su evolución. Lo normal es que si contratamos una hipoteca en yenes, el índice líbor (nombre con el que se conoce el tipo de interés de las distintas divisas) al que se referencie presente tipos bastante más bajos que el euríbor, ya que los tipos de interés en Europa se sitúan en el 4%, mientras que en Japón están en el entorno  del 1,0 por ciento (libor a 3 meses).
En las hipotecas multidivisa, a este tipo de referencia se le añade un diferencial lo mismo que sucede con las hipotecas tradicionales en la moneda local que puede ser diferente si la hipoteca se contrata en euros o en otra divisa distinta. Por lo general, el diferencial es algo mas alto.
Los plazos de los préstamos multidivisa no suelen pasar de  los 20 y 30 años.
El riesgo que  corremos al tener el préstamo en otra divisa, se puede cubrir con seguros de cambio tal como hemos indicado hacen las empresas, pero este seguro lo podemos hacer por plazos cortos como de un año y la prima a pagar hace que perdamos el ahorro que supone no hacerlo en euros.
Otro aspecto a tener en cuenta, son las comisiones a pagar  por cambio de divisa, que en algunos casos pueden representar un 0,20 por ciento del capital solicitado, ya que cada vez que hacemos el pago de una cuota en euros, el banco tiene que hacer la correspondiente conversión a la moneda en que se firmó el préstamo. También es habitual que cobren un mínimo mensual de 10 o 12 euros.
En resumen, tal como indicamos al principio, la hipoteca multidivisa se trata de una operación de mucho riesgo y que no parece recomendable para familias cuyo trabajo es por cuenta ajena y sujetos a una nómina. En la siguiente página hemos puesto algunos ejemplos de como funciona y comparativa de cuotas.

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Calcular Hipoteca en BBVA, Simuladores de cuota

Pérdidas en las hipotecas multidivisa – Inconvenientes de la multidivisa

15 diciembre, 2008 By Editora Dejar un comentario

Perdidas en las hipotecas multidivisa con la subida del yen

 

 
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Las hipotecas en divisas pierdel el 20% en 2 meses

        El día 6 de Agosto de este mismo año 2.008, el cambio del yen japonés era de un euro igual 169,18 yenes (un yen= 0,005910864 euros) y a la misma fecha del mes de Octubre, el yen ha quedado fijado en el 135,50 (un yen = 0,007326007 ) lo que significa una revalorización del yen en mas de un 19% que es lo que ha significado de aumento en las hipotecas que en aquella fecha contrataron su hipoteca en la moneda japonesa, o lo que es lo mismo para una hipoteca de 250.000 euros, en dos meses ha pasado a deber 298.000 euros en dos meses y este repentino cambio en la evolución de la divisa, nos muestra de la forma mas cruda el riesgo que tiene este tipo de producto.

        Si dicha contratación se hubiera hecho en francos suizos, el cambio de la moneda suiza ha pasado de un euro= 1,634 en Agosto del 2.008 a un euro=1,547 en Octubre de la misma fecha, o lo que es igual las hipotecas han incrementando su deuda en un 5,30% lo que demuestra la mayor estabilidad respecto al euro del franco suizo pero que también supone riesgo.

        Y si lo desea, podemos encargarnos de gestionarle su hipoteca en divisas o hipoteca en euros así como cambiar la hipoteca que tenga actualmente. Para ello es suficiente que nos facilite sus datos mediante el formulario de contacto

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Cambiar hipoteca de banco con la nueva Ley de reforma hipotecaria
Que son los Préstamos Hipotecarios

Cambiar hipoteca de banco con la nueva Ley de reforma hipotecaria

15 diciembre, 2008 By Editora Dejar un comentario

Cambiar hipoteca con la nueva Ley de Reforma Hipotecaria

 

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Cambiar de banco la hipoteca con la nueva Ley 41/2.007hipotecaria para abaratar la hipoteca y abaratar el cambio de hipoteca de banco o rebajar la cuota de la hipoteca

    Según expertos jurídicos consultados por el diario económico Expansión, la nueva reforma hipotecaria vigente desde diciembre aprobada por la Ley 41/2.007 de reforma del mercado hipotecario, ni abarata en exceso los costes que implica la contratación de un préstamo hipotecario ni logra flexibilizar el mercado de hipotecas, objetivos de la nueva normativa anunciados por el Gobierno. Explican que la ley no abarata en exceso ya que no contempla rebajas fiscales, ni flexibiliza el mercado en el ámbito de la subrogación dado que los clientes que quieran acudir a una segunda entidad con la intención de mejorar las condiciones de su hipoteca verán mermada su capacidad de elección para trasladarse de entidad. A diferencia de lo que ocurría con la anterior normativa, un cambio calificado en la redacción del artículo de “sutil” establece que, en caso de que exista una contraoferta por parte de una segunda entidad, el primer banco tan sólo deberá declarar ante notario que iguala o mejora dicha oferta para impedir al cliente el libre traslado de su hipoteca (Artículo 13 punto 1 de la nueva Ley 41/2.007 de reforma hipotecaria). Ahora es el propio banco quien decide en última instancia, en lugar del deudor, que puede estar interesado por múltiples motivos a cambiar de entidad. Fuentes jurídicas comentan que “de este modo, un banco con malos servicios o simplemente peores que la competencia verá blindados sus préstamos, pues siempre podrá retener a sus clientes en contra de su voluntad, a menos que el deudor solicite una nueva hipoteca para cancelar la antigua”. Los expertos añaden que de este modo, el Gobierno, “a diferencia de lo anunciado, se ha decantado por una modificación legislativa pro banca, en una ley que supuestamente se inclinaba siempre en beneficio del consumidor”

    No obstante, en nuestra opinión, pensamos que en contadas ocasiones un banco se quedará con la hipoteca y con el cliente en contra de su voluntad.

        Y si lo desea, podemos encargarnos de gestionarle su hipoteca en divisas o hipoteca en euros así como cambiar la hipoteca que tenga actualmente. Para ello es suficiente que nos facilite sus datos mediante el formulario de contacto

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Reunificar préstamos en la hipoteca
Pérdidas en las hipotecas multidivisa – Inconvenientes de la multidivisa

Blindaje del tipo de interés

15 diciembre, 2008 By Editora

Asegurar el tipo de interes en las hipotecas, blindaje del interes

 

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Asegurar tipo de interés de las hipotecas

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España ha registrado durante el segundo
trimestre del año 2.007 “un incremento progresivo” de quejas que denuncian la contratación de productos de cobertura de tipos de interés ligados a préstamos hipotecarios. En este sentido, el organismo supervisor sostiene que antes de formalizarse una operación de este tipo, las entidades financieras deberían estar en condiciones de acreditar que se ha informado al cliente de las características de estos contratos. El Banco de España afirma que en caso de producirse omisiones significativas en esta información deberían considerarse con una “actuación contraria a los principios de claridad y transparencia”. Advierte que le “resulta cuanto menos dudoso que un inversor minorista tenga capacidad de solicitar la contratación de este tipo de productos sin haber recibido información previa por parte del intermediario».
La cifra de reclamaciones totales recibidas por el Banco de España en el segundo trimestre ascendió a 1.491 escritos, un 3,4% más que en el primer trimestre del año y un 3,8% superior a junio de 2006. Las quejas contra los bancos se han estabilizado en torno al 53,5%, mientras que las de las cajas de ahorros han experimentado un repunte, ascendiendo a un 34% del total. Las comisiones y gastos siguen siendo la partida que más protestas reciben, un 19%, pero en claro descenso con respecto al trimestre anterior.

A la vista de lo que antecede, lo que está claro es que ante la oferta de un banco para que aseguremos el tipo de interés, deberemos asesorarnos bien de si nos interesa dicho aseguramiento ya que nos puede «costar mas el collar que el galgo». Si tienes alguna consulta respecto a este tipo de prooductos puedes enviarnos un correo y con mucho gusto te atenderemos. 10-11-07.

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