Que es la Subrogación Hipotecaria

Hablar de subrogación hipotecaria , es hablar del trámite que supone cambiar el préstamo hipotecario, de una entidad financiera a otra, en la mayoría de los casos, para conseguir ciertas mejoras en las condiciones y términos, pactados en nuestro préstamo anterior.
Este paso de solicitud de subrogación hipotecaria, no lleva consigo una cancelación del préstamo anterior, ni formalización de uno nuevo, aunque sí que hay que tener muy en cuenta, que esa subrogación únicamente permite la modificación de los tipos de interés que se aplican o el plazo de amortización del préstamo, pero el resto de condiciones fijadas no pueden ser modificadas.
Puede ser de gran interés para el usuario, el elegir esta opción, que el mercado financiero nos ofrece, ya que en la actualidad, en España, los tipos de interés, en concreto el Euribor, que supone el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas firmadas en nuestro país, han sufrido grandes variaciones y continuos cambios, por lo que puede suponer una gran ventaja económica, el considerar una posible subrogación, acogiéndose a las condiciones de otras entidades financieras.
Evidentemente, este movimiento de subrogación, lleva inmersos una seria de gastos, por lo que es muy aconsejable valorar la alternativa del cambio de entidad, antes de tomar una decisión, ya que entre esa serie de gastos, que nos va a suponer el cambio, hay que tener en cuenta la notaría, el registro y gestoría, así como las posibles comisiones que estén reflejadas en las condiciones y términos que hayamos firmado con la entidad financiera que queremos descartar.
Hay que tener claro, a la hora de tomar la alternativa de la subrogación, el dinero que posiblemente se vaya a ahorrar, teniendo en cuenta, principalmente, que el motivo de esa elección estará en la disminución de los tipos de interés que se nos van a aplicar a partir de ese cambio, por lo que es conveniente utilizar alguno de los simuladores que se ponen a disposición de los usuarios, y realizar el cálculo de las nuevas cuotas, con las nuevas condiciones que vamos a elegir.
Los números mandan en esta elección, y si tenemos en cuenta que si el ahorro, que vamos a obtener es superior, a todos los gastos que se pueden generar con el cambio, la opción de la subrogación puede que sea más que interesante, para el bolsillo del usuario.
Una de las alternativas, que ofrece el mercado hipotecario, a la hora de constituir la hipoteca de la vivienda adquirida, es la de subrogarse a la hipoteca del promotor inmobiliario, que realizó la construcción de ese inmueble, lo que resulta ventajoso, siempre y cuando las condiciones en las que realizó la financiación, para poder adquirir el terreno e iniciar la obra de construcción del inmueble, se adapten a lo que nosotros estamos dispuestos a escoger, ya que el usuario, se puede ahorrar los gastos de constitución de su hipoteca, porque ya fueron sufragados por la promotora, y que vienen agrupados en los siguientes conceptos:
• Comisión de apertura: puede oscilar entre el 1% y el 2% del importe que la entidad va a prestar al usuario.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: el importe, surge de aplicar el 0,5% a la cantidad total garantizada (préstamo, intereses y costas).
• Gastos de Notaria: en los que se incluye la Escritura Pública, y cuyos aranceles vienen recogidos en Real Decreto.
• Inscripción de la hipoteca constituida, en el Registro de la Propiedad: siendo los gastos fijados también en Real Decreto.
• Gastos generados por la gestión de las escrituras: donde se incluyen, los gastos que el proceso de firma de la escritura lleva implícitos, tales como la liquidación del impuesto en Hacienda. En la mayoría de los casos, este proceso, lo formaliza la gestora que trabaja con la entidad financiera con la que constituimos nuestro préstamo hipotecario, ya que puede resultar bastante “lioso” para el usuario, debido sobre todo al desconocimiento del proceso.
Hay que tener en cuenta que esa decisión, de subrogación a la hipoteca constituida por el promotor del inmueble, debe de ser estudiada, y si se decide formalizar una nueva, la cancelación de la hipoteca del inmueble, deberá ser llevada a cabo por el promotor, así como los gastos que se generen en esa operación.