Impuestos para constituir una hipoteca

La compraventa de una vivienda, es un proceso que lleva implícitas una serie impuestos, que hay que satisfacer, antes de que dicho bien sea propiedad de la persona que lo adquiere, o una vez que ha pasado la propiedad al comprador, diferenciándose en tres clases o grupos, siendo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que supone el 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca, el que se aplica en ambos casos:
1. Los que se aplican a la compraventa.
2. Los que se aplican a la venta.
3. Los que se aplican al préstamo hipotecario.

Es importante diferenciar y destacar, dependiendo de las distintas comunidades autónomas donde se haga la compra del inmueble, los distintos porcentajes que se aplicarán al inmueble, en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

1. Impuestos aplicados a la Compra

Con respecto a los impuestos que se aplican a la compra, de la vivienda o inmueble, hay que distinguir si el mismo, es obra nueva o segunda mano:
1. Obra nueva: a esta adquisición se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), estando sujeto a un porcentaje del 10%., por lo que si el precio de la vivienda es de 150.000 euros, el impuesto que habrá que abonar será de 15.000 euros.
2. Vivienda segunda mano: a este tipo de adquisición le grava, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) y varía, dependiendo de la comunidad autónoma, aunque la variación va entre el 5% y el 10% del precio escriturado.
Indicar, que es importante tener en cuenta, que Hacienda puede reclamar un pagar pago superior al comprador mediante una declaración Paralela,  si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella, por lo que en cada Comunidad Autónoma, que cuenta con una serie de tablas con unos precios mínimos, se calculara el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales mínimo que tiene que pagar una persona cuando adquiere una casa.
Respecto al ITP, en algunas Comunidades Autónomas, existen algunas bonificaciones que se pueden aplicar a las familias numerosas, evidentemente, en la mayoría de los casos, siempre y cuando se trate de vivienda habitual.
2. Impuestos aplicados a la Venta
Si lo que se produce, es la venta de una vivienda, y el vendedor no reside en España, tendrá que tributar por una serie de impuestos, como el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) y el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU o plusvalía municipal):
• IRNR: desde que se ha aprobado la nueva reforma fiscal, que se realizó a principios de 2015, los ciudadanos no residentes, tendrán que tener en cuenta las plusvalías, y tributar por toda la plusvalía generada por la venta de la casa, dependiendo, el porcentaje a aplicar, según el año de adquisición y del tipo de bien. El tipo impositivo, que los no residentes, aplicarán a la transmisión de inmuebles, para el año 2015 será del 20% y en 2016 será del 19%.
• PLUSVALÍA MUNICIPAL: un impuesto a aplicar sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), o lo que se conoce como la plusvalía municipal, un impuesto más que todo extranjero, que realice la venta de su casa de España, tiene que abonar.

Cuando la persona que adquiere la vivienda, sea española o extranjera, debe de tener en cuenta que pagan los mismos tributos por comprar una casa, en nuestro país, únicamente existe diferencia a la hora de la venta, ya que el extranjero no residente, deberá tributar por el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR).
3. Impuestos aplicados al Préstamo Hipotecario

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca: va aplicado a la responsabilidad hipotecaria total, y su cálculo está compuesto por: capital prestado, intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos. Este impuesto puede oscilar entre el 0,1% y el 1,5%, variando en función de la comunidad autónoma.

Hay que destacar, que con las reformas fiscales que se van produciendo , la forma de tratar la compraventa de viviendas, sufre continuas modificaciones que hay que tener muy en cuenta, ya que afectan al ámbito fiscal, que a cada cliente puede beneficiar o perjudicar, cuando se produzca una operación de estas características, tales como:
• Mantenimiento de la deducción por compra de vivienda: se eliminará de manera retroactiva, para todas las personas que adquirieron su vivienda antes del 1 de enero de 2013, no se realizará.
• Volver a poner en vigor la desgravación por compra: mantener esta desgravación, puede beneficiar para dar salida al stock inmobiliario que existe en la actualidad, aunque si se prolonga puede acarrear un aumento de los precios.
• Aumento del IVA en la adquisición de la vivienda nueva: ya que si se vuelve con el IVA superreducido y extraordinario, fijándolo al 4%, cuando se adquiere una vivienda nueva, en vez del 10%, afectará de manera positiva a la compra de vivienda habitual.
Hay que tener muy en cuenta también, otro impuesto al que está sujeto el comprador de una vivienda, que es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un tributo directo, que se encarga de gravar la propiedad adquirida, diferenciado el mismo, por la naturaleza del bien, si es rústico o urbano.
En el cálculo de este impuesto, hay que tener en cuenta el desglose existente, que se refleja en el recibo, para calcular la cuota a pagar por el propietario de la vivienda adquirida, y que está integrado por:
 Valor catastral: supone el valor suelo, a lo que se añade el valor de construcción de la vivienda. Suele ser, más o menos, la mitad del valor de mercado de al vivienda.
 Base imponible: está formada por el valor catastral de los bienes no exentos.
 Base liquidable: no tiene nada que ver con el valor catastral, ya que se calcula aplicando una tabla definida.
 Tipo impositivo: está fijado por el Ayuntamiento de cada municipio y es un coeficiente que hay que fijar a la Base Imponible para calcular el resultado del pago (cuota).
 Cuota: es la resultante de aplicar el tipo de gravamen a la Base Liquidable.
 Deuda Tributaria: es lo que se paga en realidad, y se calcula aplicando las bonificaciones pertinentes a la cuota íntegra.
Una vez contemplados, esta serie de impuestos, que van asociados a la compra-venta, de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, habrá que valorar todos ellos, ya que aumentan considerablemente el precio que vamos a pagar por ese inmueble, teniendo en cuenta también el valor que puede tener en el mercado esa adquisición, ante una posible venta del mismo.