Comisiones en los Préstamos Hipotecarios

Como la mayoría de procesos de solicitud y concesión, de cualquier tipo de financiación, a una entidad bancaria, el préstamo hipotecario o hipoteca, lleva consigo una serie de comisiones, que se aplican al inicio de la operación, durante la misma, si se produjera algún tipo de modificación del mismo, y al final del contrato, siendo una comisiones, fijas o variables, y dependerán en gran parte del importe solicitado y concedido, por la entidad bancaria.
Con respecto a las comisiones en la hipoteca  que se generan al principio del préstamo, hay que tener muy en cuenta, principalmente a dos de ellas, aunque también se puede exigir, por parte de la entidad bancaria una comisión por servicios, que presten:
• Comisión de estudio: que fija la entidad bancaria, por las gestiones y el análisis, que se lleva a cabo para comprobar la solvencia, así como las condiciones y términos de la operación requerida por el cliente, que supondrá un porcentaje sobre el importe solicitado. Evidentemente, si la entidad financiera no concede el préstamo, dicha comisión, no se cobrará, pero sí lo harán si ha habido alguna contratación externa para la valoración de la operación.
• Comisión de apertura: se aplica a los trámites, que la entidad bancaria, realiza para la formalización y disposición, al cliente de los fondos que se prestan, siendo un porcentaje sobre la cantidad que se presta, pagándose de una sola vez, una vez que se hace la firma de la operación.
Durante la duración de la hipoteca, pueden surgir acontecimientos, que afectan directamente, al contrato que el cliente firma con la entidad bancaria, y que hay que valorar de qué manera afectan a todo el proceso, ya que cada “movimiento”, puede generar otro tipo de comisiones, que van anexas a las modificaciones, que se produzcan en el contrato.
Es por ello, que durante el período de duración de este préstamo hipotecario, se pueden generar otras comisiones, como:
• Comisión por modificación de condiciones: es la entidad la que puede pedir una comisión, cuando se produce algún cambio en las condiciones del préstamo, aplicándola en los trámites que va a realizar y que afectan directamente al contrato.
• Comisión por Novación: la novación, supone, una modificación de las condiciones del préstamo, teniendo una ventaja significativa, ya que hay un beneficio de las reducciones de costes notariales y registrales, fijándose el termino novación, cuando se pactan estas modificaciones:
– la ampliación o reducción de capital.
– la alteración del plazo del préstamo.
– las condiciones del tipo de interés.
– el método de amortización.
– la modificación de las garantías personales.
• Comisión por amortización parcial anticipada: es aplicada por la entidad, a los trámites que se generan, para compensar la cantidad de dinero que deja de ganar, por amortizar anticipadamente el préstamo hipotecario.
• Comisión por compensación por desistimiento y compensación por riesgo de interés: aplicable, durante la vida de la operación, como a la finalización de la misma.
Dentro de todas las comisiones posibles, que la entidad bancaria, nos puede hacer pagar, hay que tener muy en cuenta las que se generan al final de la operación financiera, recogiéndose en ellas, dos principalmente:
1. Comisión por cancelación o amortización anticipada total: aplicada, para compensar la pérdida que sufre la entidad bancaria, por los ingresos que no genera al producirse la amortización total del préstamo, siendo, en los préstamos hipotecarios a interés variable, del 1%.
2. Comisión por desistimiento y compensación por riesgo de interés: Los importes, que la entidad puede cobrar, como compensación por desistimiento no pueden ser superiores:
– al 0,5% de lo amortizado anticipadamente, cuando la amortización se realiza dentro de los cinco primeros años de la operación.
– al 0,25% de lo amortizado anticipadamente, cuando la amortización es posterior a los cinco años.
– o el porcentaje que se hubiera pactado con la entidad.
Con respecto a la comisión por riesgo de interés por si sube el Euribor, hay que tener en cuenta si el préstamo es a tipo variable, o si por el contrario ya se ha pactado con la entidad el cobro por una posible cancelación.

Es importante, antes de solicitar la financiación a una entidad bancaria, revisar los términos y condiciones, que ofrecen con respecto a las comisiones que van a aplicar, durante la vida del préstamo hipotecario.

Para más información sobre las comisiones bancarias en los Préstamos hipotecarios y otras operaciones financieras en la Wikipedia