Según la Ley aprobada en el Congreso (Noviembre 2.007) BOE 294 del 8 de Diciembre, Ley 41/2.007 se llama hipoteca inversa, invertida o hipoteca a la inversa al  préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble o piso que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:
– Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia;
– Que el acreedor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas (rentas);
– Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor (banco o caja) y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios y que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente”. Estos son requisitos oficiales para estar amparados en la cita Ley y tener derechos a los beneficios fiscales, ya que como es lógico se pueden establecer operaciones de hipoteca inversa libremente entre el banco y los beneficiarios en condiciones diferentes.

Para hacerlo mas sencillo,  la  hipoteca inversa es un préstamo hipotecario especial, mediante el cual no se pagan cuotas  y al contrario se cobra mensualmente una renta. El importe de la renta a percibir con la hipoteca inversa , dependerá de varios factores como el valor de la vivienda, de la edad de la persona  que contrata  el préstamo y la de su  cónyuge) y de la elección que se haga de recibir una renta vitalicia o únicamente por un periodo determinado. La Entidad que concede la hipoteca inversa ,  no podrá exigir la devolución de la deuda acumulada (el total de las rentas que se han ido cobrando y acumulando) mientras no fallezca su titular o el último de los beneficiarios de este crédito según se habrá reflejado en el contrato. Con este sistema, los mayores, pueden recibir una renta mensual y no pierden la propiedad de su vivienda que es lo que mas les suele preocupar.

Condiciones de la Hipoteca Inversa:

Opción A: Hipoteca Inversa Hasta el 80% de la tasación (limite 650.000€) Disposición inicial de hasta el 20% de la tasación con un máximo de 100.000€. Tipo fijo desde el 5,90% Renta temporal ó Vitalicia Renta Temporal:

– Edad cliente 65 años renta temporal durante 20 años

– Edad de 70 años renta 18 años

– Edad de 75 años renta 15 años

– Edad de 80 años renta 12 años

– Con 85 años de edad renta 8 años.

– A partir de de 89 años 5 años.

Finalizado el plazo se aplica Euribor más 2% hasta el fallecimiento de los titulares. Hipoteca bonificada, no tiene gastos de actos jurídicos documentados , siempre que el cliente este empadronado en la vivienda que se toma como garantia. Puede vender la vivienda cuando quiera. Puede alquilarla.

Opción B: Importe – 70% del valor de tasación.
– Plazo – Desde los 65 hasta los 90 años.
– Posibilidad de contratar una renta vitalicia a partir de los 90 años.

– Comisión de apertura – Desde 0,15% (sobre valor nominal de hipoteca)

– Tipos de interés de referencia dependiendo de la edad de los titulares según tramos:
– 65-69 años del titular más joven en el momento de la contratación
-70-74 años del titular más joven en el momento de la contratación
– 75-84 años del titular más joven en el momento de la contratación
– 85-89 años del titular más joven en el momento de la contratación

– Diferencial a aplicar: Euribor + 2,5% desde los 90 años hasta el fallecimiento del titular mas joven.

Estas condiciones se podrán mejorar de pendiendo del perfil del cliente y del importe de la hipoteca. Le podemos hacer un estudio de su caso sin compromiso ni coste para usted si nos deja sus datos mediante nuestro formulario de contacto

Como cancelar la Hipoteca Inversa

En este sentido, la Ley prevee lo siguiente: al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación”. De esta forma, los herederos de los titulares  no pierden tampoco sus derechos sobre la propiedad  y al fallecimiento de los titulares, pueden elegir  entre  quedarse el piso- evidentemente pagando la deuda pendiente, haciendo una nueva hipoteca en sustitución de la hipoteca inversa para liberar la deuda de los titulares e incluso vender y quedarse con el remanente

Hipoteca Inversa en La Caixa, Banco Santander, BBVA,

Otra ventaja es que en el caso de que con el producto de la venta, la Entidad financiera no pudiera cobrar toda su deuda, y los herederos no quisieran hacer frente a la misma, el banco solo podrá cobrar hasta donde lleguen los bienes de la herencia. La hipoteca inversa puede ser solicitada en las distintas entidades bancarias, BBVA,  Hipoteca a la Inversa Banco de Santander, Banco Popular, Caja Madrid, Hipoteca Inversa La Caixa, Caja Duero, Caixa Cataluña, CAM, Banco de Sabadell, Caja España, Cajasol, Bankinter, Banco de Castilla, Banco de Andalucia, etc

En la actualidad se está contratando muy poco la Hipoteca Inversa debido a la bajada de los precios de la vivienda en el mercado inmobiliario a raiz de la crisis. Algunos bancos en los momentos de bonanza económica eran muy activos como La Caixa, Bancaja (ahora Bankia), y otros promocionaban muy poco el producto salvo petición de sus propios clientes como es el caso de la Hipoteca Inversa BBVA, o el Banco de Santander.

La citada Ley 41/2007 de regulación del Mercado Hipotecario también prevee un tratamiento especial en las tarifas notariales y de Registro de la Propiedad.

El siguiente modelo de contrato de alquiler o contrato de arrendamiento, se podrá adaptar a cada caso en particular o las normas de cada pais, añadiendo o quitando cláusulas como en el caso de contratos de alquiler de habitaciones en Perú y servirá para contratar otros servicios como contratos de gas, contratos de luz o contratar el agua…. MAS INFORMACION

De una parte, D………………………………, con domicilio en …….., C/ …………..y con D.N.I nº …………………, actuando en nombre propio como propietario y arrendador de la vivienda objeto del presente contrato  .

Y de otra, D…………………………………., mayor de edad, con domicilio en la C/…………   y con D.N.I nº ……………….., actuando en nombre propio como arrendatario.

Ambas partes tienen y se reconocen mutuamente plena capacidad legal para el otorgamiento del presente contrato  , y con este motivo:

E X P O N E N

PRIMERO.- Que D. …………………………………… es propietario de la finca urbana situada en ………………., C………………..Piso….. Letra .. Inscrita en el Registro de la Propiedad Nº ..  de ……,Finca………referencia catastral………………

SEGUNDO.- Que interesando a D. …………………………….., arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad de vivienda, y una vez llegado a un acuerdo, ambas partes llevan a cabo el presente CONTRATO  DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, de conformidad con las siguientes:

Claúsulas del Contrato de Alquiler

PRIMERA.-Legislación El presente contrato  se regirá por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y modificaciones a la misma establecidas por Ley 19/2009 de 23 de Noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y por lo establecido en este contrato  .

En defecto de norma o pacto expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.
SEGUNDA.- Objeto. Es objeto de este arrendamiento la finca urbana sita en ……., C/……………….. que ctiene  una superficie construida de …. m2,  Consta de ……habitaciones…… cocina…….salon….. y … cuartos de baño.

Se encuentra libre de cargas y gravámenes, arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos, según declara el arrendador bajo su personal responsabilidad. Se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad Nº….. de …….., Finca …….. Con referencia catastral…………

El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato  .

TERCERA.- Destino. La finca objeto del presente contrato  se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda. Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.

CUARTA.-Duración del contrato  . El plazo de duración de este contrato  es de UN AÑO, a contar desde el otorgamiento del presente contrato  , prorrogable, a voluntad de la arrendataria, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9  de la LAU.

De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato  se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato  .

Al contrato  prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato  .

Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.

QUINTA.- Renta. La renta anual será de …….. Euros, a pagar en plazos mensuales de ……… Euros, por adelantado y dentro de los cinco primeros días de cada mes.

El abono de la renta se efectuará de la siguiente forma:

El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato  , siendo de cuenta del arrendatario los gastos que ello origine, incluidos los derechos y honorarios de Procurador y Abogado aunque ellos no fuesen preceptivos.

SEXTA.- Revisión del alquiler La renta será revisada anualmente de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Indice de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato  , y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, el arrendador comunicará al arrendatario de forma fehaciente su voluntad de actualizar la renta conforme a lo establecido legalmente, expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.

La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.

SÉPTIMA.- Gastos Serán de cuenta del arrendador los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios que se giren sobre la vivienda arrendada, así como la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

También serán de cuenta del arrendatario el gasto por consumo, instalación, reparación, contratación o ampliación de los servicios y suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado por medio de contador. A tal efecto, el arrendatario se compromete a dar de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras.

OCTAVA.- Demoras . En caso de impago de rentas o de las cantidades pactadas en este contrato  y cuyo abono son a cargo del arrendatario, se establece que dichos impagos, si se produjeran, devengarán un interés equivalente al interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

NOVENA.-Fianza A la firma del presente contrato  la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de ……. Euros, importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia, conforme establece el artículo 36.1  de la LAU.

Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato  .

Le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se haya en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior.

DÉCIMA.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.

En todas estas materias, las partes se remiten a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de la LAU.

Queda prohibida la realización de cualquier obra sin previa autorización escrita de la propiedad, aunque no se altere la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados.

Las obras autorizadas quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a reintegro alguno.

Serán de cuenta del arrendatario las pequeñas reparaciones que se deban realizar para mantener la vivienda en estado de servir al uso al que se destina.

El arrendatario declara encontrar el piso en estado de servir al destino pactado, haciéndose cargo de su conservación.

Asume la obligación de entregar la vivienda al término del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato  .

UNDÉCIMA.-Derecho preferente  En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario dispondrá del derecho de adquisición preferente de la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 de la LAU.

DUODÉCIMA.- Cesión  Será aplicable el régimen establecido en el artículo 8  de la LAU.

DECIMOTERCERA.-Comunidad de Propietarios. El arrendatario se compromete a cumplir lo dispuesto por los Estatutos y normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada, que manifiesta conocer y aceptar.

DECIMOCUARTA.-Responsabilidad.

Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, conforme a lo establecido en el artículo 1.124 del Código Civil se establece expresamente que el arrendatario no podrá:

……………………………………………………………………………………………………………..

pues ello llevará a la resolución del contrato  , o a la exigencia de cumplir lo pactado, según decisión unilateral del arrendador. Además se considerará incumplimiento todo aquello que el arrendatario haga en contra de lo dispuesto por los Estatutos o normas de funcionamiento interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada.

El arrendatario será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aún siendo estos ocasionales, a efectos de la posible indemnización que por daños y perjuicios de los mismos pueda derivarse tanto a los efectos del párrafo anterior, como de una posible indemnización de daños y perjuicios.

DECIMOQUINTA.- Formalización. A instancia de cualquiera de las partes este contrato  podrá ser elevado a escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad. Los gastos y derechos que se deriven de esta actuación serán de cuenta de la parte que solicite la formalización, repartiéndose a partes iguales si interesara a ambas partes.

DECIMOSEXTA.- Jurisdicción de los Tribunales. Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales de Madrid, lugar donde radica la finca.

Leído el presente documento por ambas partes, y estando conformes con su contenido, lo firman por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.

EL ARRENDADOR                                          EL ARRENDATARIO

Para cualquier consulta, duda o sugerencia, mediante el formulario de contacto donde os atenderemos con mucho gusto y casi, casi on line.

Se conoce el término de subrogación de hipotecas cuando cambiamos nuestra hipoteca a otra Entidad Financiera o cambiar la hipoteca de banco o caja, con el fin de conseguir una bajada en el tipo de interés de la hipoteca que nos vienen aplicando o abaratar las hipotecas.

También se llama subrogación cuando por ejemplo vendemos nuestra vivienda y el comprador se subroga en la hipoteca ya existente sobre la vivienda, es decir se hace cargo de la deuda o se le traspasa la hipoteca existente sobre nuestro piso. También se conoce como subrogación de hipoteca cuando compramos una vivienda nueva y nos hacemos cargo o subrogamos de la hipoteca que tenía el promotor para financiar la construcción de viviendas.

Que Es la Novación de Hipoteca

Novación de hipoteca o modificación y cambio de hipoteca es cuando modificamos las condiciones de la hipoteca en el mismo Banco o Caja de Ahorros donde tenemos el préstamo hipotecario.Es decir hacer el cambio de hipoteca en el mismo banco o Caja.
En el momento de la compra de la vivienda, negociamos y aceptamos unas determinadas condiciones para el préstamo hipotecario. Pasado un tiempo, podemos considerar que las condiciones que tenemos no son las mejores y por tanto, es el momento de ir en principio a nuestro Banco y solicitar una mejora en las condiciones. La Entidad como es lógico no está obligada a acceder a nuestras pretensiones y estará dispuesta a hacerlo dependiendo de las compensaciones que podamos ofrecerle (seguros, planes de pensiones, nóminas, las tarjetas de crédito) o bien en base a la presión que realicemos de llevarnos la hipoteca a otra Entidad.
Si el Banco accede, estaremos en lo que se llama Novación de hipoteca y podrá ser en un simple escrito del Banco o una escritura notarial de novación. Si se hace un cambio de hipoteca de variable a fijo, entonces obligatoriamente tendrá que ser ante Notario.

Si las condiciones de tipo de interés que nos ofrece nuestro Banco son aceptables, siempre será mas ventajosa hacer la novación ya que los gastos son menores. En el caso que queramos cambiar la hipoteca a multidivisa o contratar el préstamo o crédito en yen o en franco suizo tan de moda ahora por la subida del euribor, hemos de cancelar la primera hipoteca y abrir una hipoteca en multidivisa nueva con los consiguientes gastos e impuestos de contratar una hipoteca nueva.

Que hacer si mi banco no baja el tipo de Interés:

En el caso de que el Banco no acceda, podemos pedir condiciones de tipos de interés a otros Banco o Cajas y si alguna es de nuestro agrado, esta Entidad presentará a nuestro Banco la correspondiente Oferta Vinculante de hipotecas donde se detallaran todos los datos del préstamo y las nuevas condiciones, paso necesario para poder “llevarse” la hipoteca a otro banco. Si al final, nos cambiamos de banco, estaremos hablando de una subrogación de hipoteca y en este caso siempre será en escritura notarial con lo que tendremos unos gastos que asumir a no ser que la nueva Entidad esté dispuesta a asumirlos por hacer una nueva captación de cliente. Especial cuidado hay que tener en el momento de contratar la hipoteca que en el caso de que sea crédito hipotecario en lugar de préstamos hipotecario, no podriamos hacer la subrogación de hipoteca acogiendonos a la Ley, por lo que tendriamos que cancelar el crédito y abrir un nuevo préstamo en la otra entidad lo cual encarecería muchisimo los gastos.

¿Interesa subrogarte en la hipoteca del promotor?

Si acabas de comprar una vivienda y te ofrecen subrogarte en la hipoteca que ya tiene contratada el constructor y quieres saber si lo que te ofrecen es lo mejor, puedes hacer lo siguiente: Coges las condiciones que te ofrecen (interés de salida o primer año, comisión de subrogación y el índice de referencia y diferencial), visitas un mínimo de 3 o 4 entidades incluidos Bancos y Cajas y que una de ellas sea una Caja de poca implantación en la Plaza ya que suelen tener las mejores ofertas. Les pides que te hagan un estudio comparativo y con la mejor de todas, vuelves a la Entidad que tiene la hipoteca del constructor y les pides las mismas condiciones. Si acceden a dartelas será la mejor opción ya que te ahorras los gastos de formalizar una nueva hipoteca.
Para Solicitar la subrogación de nuestra hipoteca a otro Banco, deberemos entregarle la misma documentación detallada en Documentación hipotecas además de la escritura notarial del préstamo hipotecario firmado en su día y copia de la tasación de la vivienda. Ahora con la bajada del euribor puede ser un buen momento para cambiar la hipoteca de banco pidiendo un bajo tipo de interés para el primer año acorde con la bajada con lo que podemos compensar los gastos por cambiar la hipoteca. Si lo deseas podemos hacerte una oferta dejando sus datos a través del formulario de contacto.

Para cualquier consulta, duda o sugerencia, podéis dejar vuestra pregunta o comentario y en breve os responderemos en esta misma página