Se conoce el término de subrogación de hipotecas cuando cambiamos nuestra hipoteca a otra Entidad Financiera o cambiar la hipoteca de banco o caja, con el fin de conseguir una bajada en el tipo de interés de la hipoteca que nos vienen aplicando o abaratar las hipotecas.
También se llama subrogación cuando por ejemplo vendemos nuestra vivienda y el comprador se subroga en la hipoteca ya existente sobre la vivienda, es decir se hace cargo de la deuda o se le traspasa la hipoteca existente sobre nuestro piso. También se conoce como subrogación de hipoteca cuando compramos una vivienda nueva y nos hacemos cargo o subrogamos de la hipoteca que tenía el promotor para financiar la construcción de viviendas.
Que Es la Novación de Hipoteca
Novación de hipoteca o modificación y cambio de hipoteca es cuando modificamos las condiciones de la hipoteca en el mismo Banco o Caja de Ahorros donde tenemos el préstamo hipotecario.Es decir hacer el cambio de hipoteca en el mismo banco o Caja.
En el momento de la compra de la vivienda, negociamos y aceptamos unas determinadas condiciones para el préstamo hipotecario. Pasado un tiempo, podemos considerar que las condiciones que tenemos no son las mejores y por tanto, es el momento de ir en principio a nuestro Banco y solicitar una mejora en las condiciones. La Entidad como es lógico no está obligada a acceder a nuestras pretensiones y estará dispuesta a hacerlo dependiendo de las compensaciones que podamos ofrecerle (seguros, planes de pensiones, nóminas, las tarjetas de crédito) o bien en base a la presión que realicemos de llevarnos la hipoteca a otra Entidad.
Si el Banco accede, estaremos en lo que se llama Novación de hipoteca y podrá ser en un simple escrito del Banco o una escritura notarial de novación. Si se hace un cambio de hipoteca de variable a fijo, entonces obligatoriamente tendrá que ser ante Notario.
Si las condiciones de tipo de interés que nos ofrece nuestro Banco son aceptables, siempre será mas ventajosa hacer la novación ya que los gastos son menores. En el caso que queramos cambiar la hipoteca a multidivisa o contratar el préstamo o crédito en yen o en franco suizo tan de moda ahora por la subida del euribor, hemos de cancelar la primera hipoteca y abrir una hipoteca en multidivisa nueva con los consiguientes gastos e impuestos de contratar una hipoteca nueva.
Que hacer si mi banco no baja el tipo de Interés:
En el caso de que el Banco no acceda, podemos pedir condiciones de tipos de interés a otros Banco o Cajas y si alguna es de nuestro agrado, esta Entidad presentará a nuestro Banco la correspondiente Oferta Vinculante de hipotecas donde se detallaran todos los datos del préstamo y las nuevas condiciones, paso necesario para poder “llevarse” la hipoteca a otro banco. Si al final, nos cambiamos de banco, estaremos hablando de una subrogación de hipoteca y en este caso siempre será en escritura notarial con lo que tendremos unos gastos que asumir a no ser que la nueva Entidad esté dispuesta a asumirlos por hacer una nueva captación de cliente. Especial cuidado hay que tener en el momento de contratar la hipoteca que en el caso de que sea crédito hipotecario en lugar de préstamos hipotecario, no podriamos hacer la subrogación de hipoteca acogiendonos a la Ley, por lo que tendriamos que cancelar el crédito y abrir un nuevo préstamo en la otra entidad lo cual encarecería muchisimo los gastos.
¿Interesa subrogarte en la hipoteca del promotor?
Si acabas de comprar una vivienda y te ofrecen subrogarte en la hipoteca que ya tiene contratada el constructor y quieres saber si lo que te ofrecen es lo mejor, puedes hacer lo siguiente: Coges las condiciones que te ofrecen (interés de salida o primer año, comisión de subrogación y el índice de referencia y diferencial), visitas un mínimo de 3 o 4 entidades incluidos Bancos y Cajas y que una de ellas sea una Caja de poca implantación en la Plaza ya que suelen tener las mejores ofertas. Les pides que te hagan un estudio comparativo y con la mejor de todas, vuelves a la Entidad que tiene la hipoteca del constructor y les pides las mismas condiciones. Si acceden a dartelas será la mejor opción ya que te ahorras los gastos de formalizar una nueva hipoteca.
Para Solicitar la subrogación de nuestra hipoteca a otro Banco, deberemos entregarle la misma documentación detallada en Documentación hipotecas además de la escritura notarial del préstamo hipotecario firmado en su día y copia de la tasación de la vivienda. Ahora con la bajada del euribor puede ser un buen momento para cambiar la hipoteca de banco pidiendo un bajo tipo de interés para el primer año acorde con la bajada con lo que podemos compensar los gastos por cambiar la hipoteca. Si lo deseas podemos hacerte una oferta dejando sus datos a través del formulario de contacto.
Para cualquier consulta, duda o sugerencia, podéis dejar vuestra pregunta o comentario y en breve os responderemos en esta misma página
DANIEL says
Pasada la rabieta inicial y analizado fríamente la decisión Bankia
HA DECIDIDO Y ANUNCIADO PAGAR INMEDIATAMENTE.
Tiene toda la lógica del mundo. Goirigolzarri actua pragmáticamente como un buen empresario y banquero.
Tiene la experiencia que oponerse judicialmente es una batalla perdida de antemano y lo único que hará
es engordar la factura con costas a pagar e intereses que siguen corriendo.Ya ha dado otras batallas absurdas como las preferentes o la salida a bolsa (por orden de “arriba”) y lo único en limpio que
ha sacado son más pérdidas y que encima pongan en duda su gestión. El no fue responsable
de decisiones equivocadas pasadas y no va a cargar con el muerto de la deficiente legislación hipotecaria.
Todo un torpedo en la línea de flotación del resto de
la banca que ha adoptado una postura numantina.
Y que sus accionistas le acabarán pasando factura cuando vean sus conseceuncias de los miles de millones en facturas
de abogados y costas judiciales.
PATRICIA says
buenos días.
Tengo una hipoteca en un banco que en el momento de la firma “como eran lentejas” pues las condiciones que tengo es Euribor + 3.85 lo que es un diferencial altísimo para los tiempos en los que estamos.
He hablado con ellos para que revisen el diferencial, y bueno no muy contentos me dijeron que lo revisaría pero que tendrían que firmar las mismas personas que firmaron en su día las escrituras, que son mi padre con aval y por un tiempo dijeron que también ponían como avalista a la promotora, lo que yo quiero que ellos desaparezcan ya .
Que me aconsejan que puedo hacer que salga mas rentable. muchas gracias.
Un Saludo.
hipoadmin says
La mejor forma en que podrías intentar mejorar las condiciones de la hipoteca e incluso de los garantes es pedir oferta en otra entidad y hacer una subrogación de hipoteca de un banco a otro. No es el mejor momento porque los bancos están más duros para conceder hipotecas pero parece que ya empiezan a abrir la mano y ofrecen buenas condiciones.pregunta en ING
soniaa romero casado says
Hola mira yo cambie mi hipoteca de banco ha e unos años como 8 y ahora me dicen k el otro banco no cancelo la hipoteca en su momento cuando el banco k se llevó mi hipoteca le transfirió el dinero y kedo todo echo el día de notaría ahora k pasa
jp071 says
Hola, estoy en tramite de separacion y mi ex pareja me quiere ceder el piso ya que esta a nombre de los dos. Mi abogada dice que hay que hacer un cambio de hipoteca.
Como puede ser la mejor manera para tener el minimo de gastos? Y si me va a subir la cuota mensual. Es mejor hacerlo en el mismo banco o pueden hacerme mejores condiciones en otro banco?
Gracias