Hipotecas

En el viejo foro Edlein plantea esta pregunta
Hola!

Me han dado una oferta vinculante en BBVA para una hipoteca, y os agradecería mucho si me resolviéseis unas dudas que tengo, ya que no entiendo nada del tema y buscando por internet no me he aclarado. Os pongo primero las condiciones que indica la oferta, y después mis dudas:

- Capital del préstamo 155.000 a 480 meses

INTERESES ORDINARIOS: VARIABLE - Tipo inicial: 2.320% nominal anual. Coste efectivo (TAE): 2,228%
- Duración periodo fijo inicial: 12 meses
- Periodicidad de la revisión: semestral
- Índice de referencia: Euribor hipotecario BOE
- Diferencial: 0.85, pero sería 0.65 con Nómina+Seguro Hogar, y si además cojo seguro de vida y tarjeta de crédito, quedaría en 0.60.
- Suelo: 1.5% y techo 15% (no me gusta tener suelo, pero tampoco me parece demasiado alto)

AMORTIZACIÓN
- Compensación por desistimiento:
+ Parcial: 0% - Exención parcial: 25%
+ Total (5 primeros años): 0,5%; Total (resto): 0,25%

INSTRUMENTOS DE COBERTURA DEL RIESGO DE INCREMENTO DEL TIPO DE INTERÉS:
- El valor del índice de referencia no superará durante el periodo de vigencia de la cobertura y para el capital pendiente de amortización (excluidas ampliaciones de capital), un TIPO CAP o tipo máximo que se convenga, al que se le añadirá el margen sobre el índice de referencia indicado anteriormente...

COMISIONES
- Apertura: 0,25% sobre capital del préstamo
- Subrogación: 2% sobre capital pendiente en el momento de la subrogación (mínimo 601,01 €)

COMPENSACIÓN POR RIESGO DE TIPO DE INTERÉS: 5%

Agradecería si alguien pudiera resolverme estas dudas:

1) Si mi hipoteca es variable, como yo había pedido, ¿por qué me pone 12 meses de interés fijo a 2,32%? ¿Es esto habitual, o tendré que pelearme con el banco para que me lo cambien?

2) El "Euribor hipotecario BOE" es el Euribor normal que se publica cada mes, ¿verdad? ¿o es otro?

3) En la amortización parcial, ¿qué es eso de "exención parcial" del 25%?

4) Lo que comenta del CAP, se supone que es algo opcional, ya que no me pone ninguna condición concreta ni precio. ¿O puede que me obliguen a contratar uno el día de la firma?

5) He leído en internet que la compensación por riesgo de tipo de interés (me ponen un 5%, una barbaridad) sólo se aplica a hipotecas de interés fijo o mixto, y la mía es variable. Pero como me obligan a tener 12 meses a tipo fijo, tengo miedo que se considere entonces que mi hipoteca es mixta y me quieran cobrar ese 5% si un día cancelo la hipoteca.

-Efectivamente aunque sea variable la hipoteca siempre hay un periodo fijo que generalmente suele ser un año. En ocasiones al banco le interesan otros plazos como 3 meses o 6 meses si preveen que el interés va a subir.
- El euribor que generalmente se utiliza es el euribor medio del año publicado en el boe cada mes. Esta publicación se produce en los primeros dias de cada mes y puedes ver dichos boe oficiales en este sitio sobre el euribor hipotecario.
La amortización parcial exenta del 25% significa que si no cancelas mas de ese 25% del capital de la hipoteca en cada momento, no te cobran comisión de cancelación parcial. Si cancelas mas del 25% te cobrarian la comisión.
Lo del cap debe ser opcional pero por si acaso lee bien esas claúsulas del contrato no solo de la oferta vinculante.
La comisión por riesgo, en el caso de las hipotecas variables está limitada por Ley al 0,50%.
Si lo deseas, podemos hacerte un estudio de tu hipoteca para hacerla sin suelo y a euribor + 0,35 aunque llevaría alguna compensación de productos. En el formulario de contacto de la web de este foro hipotecasypisos.com podemos hacerte un estudio sin compromiso