Hipotecas

Buenos dias, mi pareja y yo hemos encontrado piso y al pedir la hipoteca nos hemos encontrado con una serie de problemas. Los anoto de forma esquemática para que quede más claro, y luego hago la consulta:

- El piso tiene 45 metros escriturados y 65 reales (es una finca de 1961 y sólo se le han cerrado 5 metros de terraza)
- Lo han tasado por 263000 euros
- La hipoteca que solicitamos es de 210000 euros (80%)
- El banco nos ofrece en principio estas condiciones: euribor - 0,20 (6 primeros meses) / euribor + 0,33 el resto. Seguro de vida, nóminas, seguro hogar (sin comisiones de apertura, cancelación ni amortización)
- La dirección de riesgos del banco nos da la hipoteca si solucionamos el problema de los 20 metros que no están escriturados del piso. Nos informamos y arreglarlo supone muchos gastos y follones con los vecinos...Si no se arregla, nos informan que la hipoteca nos la deben hacer sobre los metros escriturados, que son los legales
- Solución que nos da el banco: concedernos la hipoteca partiendo de la tasación por los metros legales. Los números cambian porqué la tasación nos la ajustan a los 210000 euros que pedimos de hipoteca. Así que lo que antes era un préstamo de un 80% sobre el valor de tasación inicial (263000), ahora queda en el 100% de la tasación ajustada...
- PROBLEMA: como nos pasamos del 80% de tasación, nos exijen una garantía adicional (piso o local...que podemos conseguirla). Eso sí, la parte que cubre esa garantía (40000 euros) nos la mantienen por el mismo interés que la primera. La cuota mensual, por lo tanto, queda igual.


PREGUNTAS:

- es justo que después de todo, y sin tener culpa de nada, nos pidan una garantía adicional? Hay que tener en cuenta que además tenemos a dos personas que nos avalan...
- Hay algún banco que nos pudiera ofrecer condiciones similares de interés pero sin necesidad de poner otra finca de garantía?
-Al poner una finca de garantía nos han dicho que ésta hay que tasarla para saber su valor y saber qué porcentaje de este valor nos cubre el 20% de hipoteca. Es normal que la tengan que tasar? No habría suficiente con una nota registral u otra documentación?
- Si la finca que ponemos como garantía está alquilada a terceros, el valor de tasación cambia? Si es que sí, cuánto puede variar?
- Si accedemos a firmar la hipoteca con estas condiciones y más adelante nos queremos cambiar de banco, supondría muchos problemas tener como garantía otra finca?

En primer lugar, las condiciones que dices te ofrecen son muy buenas.
- En cuanto a la no edificabilidad de los metros que dices, es bastante habitual y el funcionamiento es tal como te indica el banco. Digamos que lo que no está en el Registro de la Propiedad no existe ya que su contrucción puede no ser legal.

La alternativa que te podría quedar es pedir al banco el 100% del valor de tasación con el aval que indicas sin otras fincas pero logicamente, el tipo de interés sería mayor al ser superior al 80% del valor de tasación (los bancos tienen que provisionar mayor importe en el Banco de España en garantía).

El valor de tasación no tiene que cambiar por estr alquilado. Lo que ´cambiaria el valor es en caso de venta al tener inquilino dentro.

Efectivamente si se inlcuye otra finca para hipotecas, hay que hacer la tasación y su correspondiente gasto.

Para cambiar la hipoteca de banco (caso poco probable con las condiciones que dices) no hay problema al haber dos garantías, lo único que el nuevo banco pasa a tener hipotecadas las dos fincas.

Si firmas con dos garantías, trata de que sean dos hipotecas distintas y de esta forma si puedes cancelar una entera, quedaría libre de hipoteca