Hipotecas

Hola,

Desde enero tengo la multidivisa en yen japones. cuando firmamos estaba en 158 y ahora está en 117 y bajando. tengo la opción de cambiarme de moneda, pero no sé qué hacer. alguien que sepa del tema me puede aconsejar¿?¿?¿?¿


GRACIAS.

Yo estoy en la misma situaciòn, no soy experta ni mucho menos.

El problema es que nadie sabe si puede seguir bajando mucho màs, o si a partir de un mes o dos, la situaciòn va a empezar a estabilizarse. La situaciòn pinta mal, y en mi opiniòn, no creo que veamos en mucho mucho tiempo al euro tan "inflado", puede que lo menos peor sea intentar aguantar un poco. Si cambias a otra divisa, digamos que "bloqueas tu deuda" El yen tiene cambios muy bruscos, en los dos sentidos.
Se ha encarecido mucho y muy ràpido, pero igual de ràpido podrìa estabilizarse en un margen màs "normal"
Lo que si creo es que no vamos a recuperar en mucho tiempo la deuda inicial.
Pero la incertidumbre està en que no sabemos si la cosa puede empeorar aùn màs y por mucho tiempo.

Ojalà algùn experto deje su opiniòn. Aunque, claro, nadie tiene una bola de cristal para adivinar el futuro.

Hola amigos, yo he firmado este mismo viernes hipoteca en yenes.
Los hemos comprado a 127.22, y la verdad, estoy flipando de como en una semana esto se ha disparado. Hemos firmado y hemos empezdo a perder pasta. Como somos nuevos no se si esto es normal, necesitaria que me orientarais de como puede resultar esto los que teneis mas experiencia. La deuda es de 230.000€, usease, 29.260.000 yenes, y en dos dias se han convertido en 250.000€, ( 20.000€ ) en slamente dos dias.

Tambien me gustaria comparar las condiciones, ya que nos lo ha hecho un amigo en el cual confiamos, pero visto lo visto.....

VALOR HIPOTECA: 230000€ ----29260000 YENES
OMF PARA CANCELAR LA ANTERIOR HIPOTECA 222070€
COMISION POR EMISION OMF 60€
PROVISION DE FONDOS 6675€
COMISION APERTURA 0,90% 2070€
+ 300 PAVOS DE LA TASACION

TOTAL IMPORTE HIPOTECA 231175 ( HAY UN DIFERENCIAL DE 1175 € POR PREVISION DE FONDOS.

HEMOS FIRMADO EL LIBOR + 1% A 30 AÑOS
COMISIONES POR CANCELACION PARCIAL O TOTAL 0%
NO SE SI QUEDA ALGUN DATO, PERO EN PRINCIPIO NOS IBAMOS A AHORRAR CASI 300€ Y SI ESTO SIGUE BAJANDO NO SI LLEGARE A LOS 100, AUNQUE ALGO ES ALGO, NOS SEGIMOS AHORRANDO ALGO.

En fin, haber que me podeis contar...un saludo.
INTERES: LIBOR + 1%
COMISION POR EMISION OMF 60€

Dificil decisión para aquellos que han contratado su hipoteca en divisas y principalmente en yenes japoneses. Ni los mas aventurados podían pensar que el yen podía tener una escalada tan rápida y tan pronunciada pero lo cierto que contratar en divisas es especular. Bajo mi punto de vista cuando se contrata una hipoteca en divisas distintas al euro, se hacen dos operaciones, una de financiar la vivienda y otra de especular con la divisa y de eso hay que ser consciente cuando se entra. Lo único cierto es que en los últimos 10 años el yen ha estado entre 90 y 170.
Aquí os dejo unos enlaces a blog donde se analizan las divisas con gráficos:
http://simplesinriesgo.blogspot.com/200 ... -2008.html
http://www.rankia.com/blog/llinares/200 ... tecas.html
Considero que debéis estar en permanente contacto con el propio banco que suelen tener su equipo de expertos, pidiendoles su opinión pero no olvidando que la decisión es vuestra pues ellos no son adivinos y el que se juega el dinero sois vosotros. Ellos solos consejos.

En este otro enlace del mismo autor que el anterior en rankia.com sobre análisis mediante gráficos de las divisas del yen japones y franco suizo, se realiza un estudio mas reciente.
http://www.rankia.com/blog/llinares/200 ... chivo.html
Suerte a todos y esperemos que el tema al menos se estabilice.

ANAPM82 escribió:Hola,

Desde enero tengo la multidivisa en yen japones. cuando firmamos estaba en 158 y ahora está en 117 y bajando. tengo la opción de cambiarme de moneda, pero no sé qué hacer. alguien que sepa del tema me puede aconsejar¿?¿?¿?¿


GRACIAS.

Desde luego es cierto que nos metemos donde no sabemos sin antes informarnos de como funciona, la cuestión es que si ahora con todo lo que te a subido la deuda, no solo la cuota si no mucho peor, te cambias de moneda lo único que conseguirás es que la deuda virtual que te aumentó se convertirá en real, por otra parte la solución de mantenerse es muy arriesgada tambien, no se sabe lo que tardará en rebotar pero el banco se reserva el derecho de cambiarte a € en caso de que pueda perder dinero con tu hipoteca, la mejor solución es cubrirse con instrumentos financieros y asi cuando se aprecia no nos aumente la deuda pero poder dejar de cubrirnos ante la depreciación y restarnos deudas.

Infórmate sobre el tema del derecho del banco a cambiarte y si quieres mas información sobre como cubrirte ante el riesgo mandame un correo y te diré que asesoria es la que elimina , no esquiva, el riesgo, a jon.ayudas@gmail.com

Muchas gracias a todos por las respuestas.

El martes 28 estuve en el banco y me aconsejó que me quedara como estaba, que esperásmos un poco para recuperar la pérdida. Al director no le gusta la multidivisa, lo vendo porque los clientes de lo piden, pero no es algo que él personalmente ofrezca. Según él, deberíamos pasarnos a euros cuando nos recuperemos un poco, yo la verdad que no estoy de acuerdo con él, porque si nos pasamos a euro está el euribor que tambien tienen sus momentos... y si seguimos con el yen pues puede pasar lo que está pasando ahora... en fin, que de momento tenemos que aguantar los machos y pasar estos momentos como buenamente podamos.

Suerte a todos,

Perece que podría comenzar el esperado rebote en los próximos días. Etá claro que ahora mismo no se puede tocar nada. A mi lo de pasar a euros y pagar el euribor no me parece muy rentable. Antes de eso me quedaría con los Francos suizos, que siempre parece más estable con respecto al euro. Por supuesto que es más caro que el yen, pero menos que el euribor.... en fin seguiremos atentos.

hola anapm82:

Yo acabo de entrar como dije en el post anterior, a 127.22.

Al contratar la multidivisa, no es que nos pusieramos una norma, pero si el intentar no cambiar de moneda a no ser que este tan devaluada que nos permita ganarle bastante dinero al cambio en euros.

Yo lo que veo, ( quiza este equivocado, y si hay alguien que entienda que me perdone por mi osadia al opinar ) es que la gente tiene mucho miedo a una perdida de dinero "VIRTUAL". Quiero decir:

imaginate que estas pagando una hipoteca en euros ( da igual el importe ) de 1000€ letra.

Te cambias a una multidivisa , en la cual empiezas pagando 800€.

De repente, la moneda que contratas empiza a revalorizarse frente al Euro, entonces se empiezan a encender las alarmas.

Haber vamos a pensar un poco ( ojo, y vuelvo a decir que quiza este equivocado, si es asi que me lo diga alguien por que es la vision q le doy yo al tema ) si con la revalorizacion de la moneda en cuestion, en vez de pagar 800€ pasamos a pagar 950€....no vallamos a tirarnos de los pelos, aun nos ahorramos 50€ respecto a la hipoteca que teniamos en Euros ¿no?.

Esta claro que no nos estamos ahorrando los 200€ que al principio, pero algo nos ahorramos, sin contar del ahorro que hemos tenido mensualmente hasta que ha llegado la revalorizacion de la moneda en cuestion.

Yo lo veo asi, hasta que la revalorizacion no llegue al limite de estar a la paz con lo que pagamos en euros, podemos darnos con un canto en los dientes, ahora si, ya todo lo que pase de ahy, pues....... es mas dificil de llevar, y porsupuesto es donde hay que aguantar el tiron.

En cualquier caso, vereis como esto sube para arriba, ya que si el yen no se devalua , los japoneses lo van a pasar mal, ya que ellos son mas que nada exportadores, y no pueden tener una moneda fuerte, ya que las venntas se verian perjudicads, en fin , un saludo y buena suerte.

fatetapi, si claro que puedes llevar razón, pero también podría ocurrir que, además de apreciarse la moneda, aumente el Libor, con lo cual también se nos irían al garete estos 50 euros de los que hablaba. Además, hay que analizar cada caso, si su deuda es a treinta años, en esos años, pasarán muchas cosas, pero si tienes pensado cancelar tu deuda en los próximos 4 o 5 años, la cosa puede cambiar mucho....
En fin, que seguiremos aguantando.

Es muy habitual que un director de banco no ofrezca este producto de la hipoteca multidivisa, pirmero porque no tienen realmente idea de como funciona, ellos son del Dpto. de finanzas y la HMD del Dpto. de inversión, el director es un simple comercial (sin menosprecio) el cual el banco (su jefe) le "obliga" a vender ciertors productos los cuales no incluye la HMD, y eso lo hace muy bien (mírese la cantidad de hipotecados en España), la HMD no solo el director va a tener mas trabajo ya que necesita un asesoramiento( que no va a saber dar) encima no le supone ningún salario extra, no interesa, pero por otra parte el banco (jefe) si que gana mas con estas hipotecas, por eso se siguen vendiendo, ya que como el tipo de interés es mas bajo el diferencial (lo que el banco cobra) puede ser mas alto.

La vieja y conocida frase que todos nuestros abuelos nos decian "el director del banco es nuestro amigo) pregunten a los que no pueden pagar la hipoteca por que el dia que hablaron con ese "amigo" no le informó que no deberia que esto se va a poner muy feo si seguimos asi, ¿ que se creen que los bancos no sabian que esto pasaria?? ......

Las HMD son muy rentables si realmente sabemos llevarlas, la bolsa (es una inversión en la que invertimos en bolsa con nuestro patrimonio) es muy complicada por eso la HMD tambien lo es, si no se entiende del tema mejor no meterse ó contratar a alguien que realmente sepa, por cierto, la solución no es el cambio de moneda, recordar que un cambio de moneda hace que la deuda aumentada despues de un apreciamiento de la moneda pasaria de ser virtual a ser real, la solución es protegerla ante ese apreciamiento y que no nos afecte ese aumento de valor de la moneda así conseguimos que nuestra deuda no aumente, y dejar de protegernos ante los depreciamientos para reducir la deuda.

Si quereis mas información mandarme un correo a jon.ayudas@gmail.com

Hola,

Lo que han dicho Airis y Fetetapi es justo lo que estuvimos hablando ayer por la tarde mi novio y yo...ayer por la mañana el ánimo no era muy bueno, después de hablar con el banco y de hacer nuestros números pues te da un poco de bajón. Pero no pasa nada, como dice Fetetapi no les interesa que su moneda se encarezca de esta forma, de hecho creo que el gobierno ya ha comenzado a moverse. Hoy he estado mirando como va la divisa y la verdad, tiene mejor pinta, ahora mismo está en 126.13 y no ha bajado en toda la mañana... No sé, no me imaginaba que hubiese gente en la misma situación que yo. La verdad es que me sois de gran ayuda. Cuando hablas con gente que no sabe lo que es la HMD pues te tienes que a explicar (mira... es que la cosa no va bien...) y no te terminan de entender, aunque lo intentan. Espero seguir contando con vosotros.

Un saludo,

Jons, en cualquiér préstamo en divisas como es el caso de la hipoteca multidivisa existe un riesgo de cambio y asegurar el cambio es tener un coste casi similar a contratar la hipoteca en euros porque el seguro de cambio no es una prima que se paga como en los seguros habituales, lo que el banco hace es comprar la divisa al plazo que se quiere asegurar y cobrar los intereses hasta dicho plazo al precio y plazo con el euribor y por tanto, como digo similar a hacerlo en euribor.
Los foros están para informar y ayudar a los foreros y no para hacerse publicidad, si a ti te han hecho o están haciendo operaciones de divisas, al menos puedes poner aquí en que consiste y que coste tiene.
Las personas que escriben aqui preocupadas por la subida del euro, ahora la solución no está en pagar un mayor coste por una gestión que no sabemos en que consiste.

experto escribió:Jons, en cualquiér préstamo en divisas como es el caso de la hipoteca multidivisa existe un riesgo de cambio y asegurar el cambio es tener un coste casi similar a contratar la hipoteca en euros porque el seguro de cambio no es una prima que se paga como en los seguros habituales, lo que el banco hace es comprar la divisa al plazo que se quiere asegurar y cobrar los intereses hasta dicho plazo al precio y plazo con el euribor y por tanto, como digo similar a hacerlo en euribor.
Los foros están para informar y ayudar a los foreros y no para hacerse publicidad, si a ti te han hecho o están haciendo operaciones de divisas, al menos puedes poner aquí en que consiste y que coste tiene.
Las personas que escriben aqui preocupadas por la subida del euro, ahora la solución no está en pagar un mayor coste por una gestión que no sabemos en que consiste.

Experto, es que en ningún momento he dicho yo que tenga un seguro de cambio, está claro que son muy caros, casi el 80% del ahorro anual y se renueva cada año, además de protegerte tanto contra los apreciamientos como los depreciamientos, lo que yo comento y no es por venderme que estoy un poco hartito de ese tema, solo intento ayudar, yo no trabnajo en esto, es que se puede hacer un seguro parecido al del banco pero tú mismo y que solo se necesita una cantidad la cual no tienes que pagarsela a nadie, se necesita para poder transformarla en instrumentos financieros para cubrirse ante el apreciamiento, pero como el seguro te lo haces tu mismo, (o un experto en bolsa te ayude) puedes ponerlo o quitarlo según tus intereses y cuando la moneda se deprecia pues quitarlo y aprovecharnos para reducir deuda, si no doy núm,eros es porque cada hipoteca es diferente y yo no soy un experto, pero se quien lo es por experiencia.

Ya está bien de atacar con que si me vendo o no, yo no gano nada solo intento informar, ¿que se beneficia alguien gracias a mis comentarios?? bueno y que>?? siempre que el forero que se informe se beneficie también...... la cuestión es que yo comento los riesgos (nadie los dice) comento las soluciones (nadie las da, y los cambios no lo son) y cada uno que haga lo que crea oportuno, no obligo a nadie, al menos yo intento explicarlo, hay otros que si son empresas que ponen su correo y ya está.

El que no le interese pues que pase página y ya está..

Seguro que te estás refiriendo a un servicio como el que ofrece Glassbank que en su web indica que tiene unas tarifas de 180 euros al contratar y 29 euros al mes y como digo se puede explicar en el foro en que consiste, que garantías ofrecen, que responsabilidad tienen y que coste tiene.